Nueva Orleans intenta de nuevo regular los alquileres vacacionales

Nueva Orleans, dependiente del turismo, ha adoptado nuevas regulaciones sobre alquileres a corto plazo al estilo de Airbnb, incluido un límite en las licencias a una propiedad por bloque y el requisito de que el titular de la licencia viva en la propiedad.

Adoptadas después de horas de emotivo debate el jueves, las nuevas reglas fueron requeridas por un fallo de la corte federal de apelaciones de agosto que eliminó una regulación diseñada para detener los alquileres de vacaciones de "toda la casa" por parte de propietarios ausentes. También reavivó los argumentos que han perturbado a la ciudad desde que los alquileres a corto plazo se afianzaron a mediados de la década de 2010.

“Los vecindarios están divididos sobre esto. Los vecinos están divididos sobre esto”, dijo Freddie King, concejal de la ciudad de Nueva Orleans.

Es poco probable que ese debate termine pronto. Y Dawn Wheelahan, abogada de intereses de alquiler a corto plazo, dijo el viernes que los desafíos judiciales continuarán. Sus clientes incluyen una mujer de Portland, Oregón, que tiene residencias allí y en Nueva Orleans, y una empresa que administra alquileres a corto plazo en varias ciudades.

Quienes se oponen a una mayor regulación dicen que los alquileres a corto plazo amplían el mercado turístico y brindan a muchos propietarios los ingresos complementarios necesarios. Los partidarios dicen que una proliferación de alquileres de vacaciones, impulsada por inversionistas externos y propietarios de residencias ausentes, ha inflado los costos de propiedad y los impuestos al tiempo que llena áreas que alguna vez fueron tranquilas y encantadoras con hordas de fiesteros.

La regulación anterior limitaba las licencias de alquiler a corto plazo a la residencia principal del titular de la licencia, una residencia por la cual reclaman una exención del impuesto a la propiedad de vivienda familiar de Luisiana. Eso excluyó a los dueños de propiedades fuera del estado. Y un panel de tres jueces de la Corte de Apelaciones del Quinto Circuito de EE. UU. dictaminó por unanimidad que restringía inconstitucionalmente el comercio interestatal.

Eso llevó a la nueva regulación que limita las licencias a una persona por bloque. También dice que la persona que tiene la licencia debe vivir en la propiedad, ya sea el propietario o alguien, tal vez un inquilino, que tenga permiso para residir allí.

El resultado es que algunas personas que ya tienen licencias están preocupadas por sus ingresos futuros. Los titulares de licencias existentes que deseen una renovación deberán ganar una lotería que involucre a cualquier otro solicitante de licencia en su bloque.

"Puedes ponerme en una lotería y, así, podría perder mis ingresos de jubilación", dijo una mujer, y agregó que alquilar parte de su casa para invitados de vacaciones es más lucrativo que tener inquilinos a largo plazo. Con el aumento de los impuestos y los seguros, le dijo al consejo el jueves: "Si tengo que volver al alquiler a largo plazo, tendré que vender mi casa".

Pero también se mostró una oposición vehemente a los alquileres de vacaciones por parte de personas que dijeron que la proliferación de alquileres a corto plazo, y la aplicación laxa de las regulaciones de la ciudad, ha alejado a los propietarios de viviendas debido al ruido de los huéspedes ingobernables o al aumento de los costos de propiedad.

Un nativo de Nueva Orleans dijo que fue testigo del "vaciamiento" de su vecindario.

"Ha sido absorbido por inversionistas adinerados", dijo. "Se ha convertido en un patio de recreo para los turistas y para los inversionistas adinerados... Nos estamos convirtiendo en un complejo turístico más pequeño y más blanco. Menos como la ciudad en la que crecí cada año que pasa".

El concejal Eugene Green planteó el límite de uno por bloque como un compromiso con las personas que quieren que se eliminen los alquileres vacacionales.

"He visto los letreros que dicen: 'Mi STR es mi jubilación'", dijo Green. "Pero para las personas con las que he hablado, sus hogares y sus vecindarios son su jubilación".

Los miembros del consejo incluyeron una enmienda de King que diluyó un poco el límite de densidad al permitir que el dueño de una propiedad solicite un aumento en el límite para un área determinada. Habría una revisión burocrática, comentarios públicos de los vecinos afectados y una votación del consejo sobre dicha solicitud.

Wheelahan dijo que las nuevas reglas todavía tienen múltiples problemas legales y constitucionales. Entre ellos se encuentra el requisito de que solo una "persona física" y no una corporación puede tener una licencia.

"La prohibición de que las entidades corporativas tengan permisos viola la decisión de Citizens United de la Corte Suprema de 2010 que sostiene que las entidades corporativas tienen los mismos derechos de la Primera Enmienda que las personas físicas", dijo en un correo electrónico.