La comisión dividida de Santa Rosa hace cambios más drásticos en las reglas de alquiler de vacaciones al Ayuntamiento

Un alquiler a corto plazo o alquiler vacacional es una propiedad que se alquila por menos de 30 días seguidos.

Las reglamentaciones existentes de Santa Rosa exigen que todos los alquileres vacacionales, incluidos los alquileres hospedados en los que el dueño de la propiedad vive en el lugar y los alquileres no hospedados donde el dueño de la propiedad no vive en el lugar, tengan un permiso. También deben obtener una licencia comercial de la ciudad y pagar alojamiento y otros impuestos.

Los alquileres deben ser propiedad de una persona o fideicomiso familiar y no pueden ser propiedad de una empresa, sociedad de responsabilidad limitada o corporación o grupo de propiedad fraccionada de seis o más propietarios.

Los alquileres alojados están permitidos en todos los distritos de zonificación de la ciudad y no hay límites sobre cuántos pueden existir en toda la ciudad o qué tan cerca pueden estar de otros alquileres.

El número de alquileres no alojados tiene un tope de 198 y los nuevos operadores que no estén protegidos por las normas aprobadas en 2021 no pueden operar a menos de 1000 pies de otro alquiler no alojado.

Todos los alquileres deben cumplir con los requisitos generales de operación que incluyen:

– Límites de ocupación: se permiten dos personas por habitación y no más de 10 personas pueden permanecer en un alquiler. Se permiten invitados durante el día entre las 8 am y las 9 pm y el número de invitados permitido no puede exceder la mitad del número máximo de inquilinos permitidos.

– Ruido: El horario de silencio es de 21:00 a 08:00 horas y está prohibido el sonido exterior amplificado.

– Grandes reuniones: Se prohíben las bodas, recepciones, eventos corporativos y fiestas.

– Estacionamiento: se requiere un espacio de estacionamiento fuera de la calle por dormitorio en la mayoría de los alquileres y los automóviles no deben desbordarse hacia la calle ni obstruir el acceso de emergencia.

– Seguridad: los alquileres deben estar equipados con un teléfono con batería de respaldo en caso de emergencia, un extintor de incendios, una lista de verificación de evacuación y un mapa y existen ciertas restricciones sobre las llamas al aire libre.

Bajo los cambios propuestosAdelantado por la Comisión de Planificación el jueves, la ciudad limitaría la cantidad de alquileres por propietario a un alquiler alojado y otro no alojado.

Se prohibiría a los operadores convertir viviendas con restricciones de ingresos, viviendas o dormitorios para estudiantes, viviendas para personas mayores y viviendas de transición o temporales en alquileres vacacionales para preservar viviendas para personas de bajos ingresos y viviendas para poblaciones vulnerables.

Los alquileres ya están prohibidos en los parques de casas móviles.

Las nuevas políticas prohibirían los alquileres en todas las unidades de vivienda accesorias (actualmente, están prohibidos en las unidades construidas después de 2018), pero los operadores con un permiso existente pueden solicitar la renovación de su permiso con algunas restricciones.

Los cambios más pequeños incluyen la adición de políticas relacionadas con la iluminación exterior, la basura y el reciclaje, la conservación del agua y el refuerzo de las políticas de seguridad relacionadas con los incendios al aire libre.

Una propuesta de prohibición en toda la ciudad de los alquileres de vacaciones no alojados no logró el apoyo de la Comisión de Planificación de Santa Rosa el jueves, ya que los comisionados aprobaron en gran medida las decisiones sobre regulaciones más estrictas al Concejo Municipal.

La comisión, en una reunión de seis horas observada de cerca, votó 4-2 para recomendar que el Concejo Municipal actualice la ordenanza de alquiler a corto plazo existente para limitar a los operadores a poseer un alquiler alojado y otro no alojado donde el propietario no vive en el sitio, entre un montón de otros cambios.

La ciudad ha emitido 226 permisos de alquiler vacacional, el 75% de los cuales son para alquileres no alojados, hasta el jueves, según cifras de la ciudad.

Santa Rosa tardó relativamente en promulgar políticas para alquileres de vacaciones hace menos de dos años, a pesar del florecimiento del negocio en North Bay durante la última década. La ciudad ha adoptado en gran medida un enfoque más no intervencionista para gobernar dónde y cómo se pueden operar.

Mientras tanto, el condado de Sonoma y otras ciudades de la región han establecido prohibiciones sobre los alquileres en vecindarios con una alta concentración de alquileres o han limitado la cantidad de noches por año que se puede alquilar una casa.

El jueves, la mayoría de los comisionados dudó en apoyar las enmiendas en competencia propuestas por el vicepresidente Julian Peterson para prohibir que los alquileres no alojados operen en toda la ciudad y por el comisionado Terry Sanders para aumentar la cantidad de alquileres que los operadores pueden poseer.

Peterson y Sanders votaron en contra de la recomendación mientras el comisionado Jeffrey Holton estuvo ausente.

La discusión proveniente de cada extremo del estrado fue ilustrativa de la división más amplia en la comunidad sobre los alquileres de vacaciones.

Más de dos horas de comentarios públicos antes de la votación, los vecinos de los alquileres describieron cómo el flujo de visitantes que iban y venían todos los fines de semana había interrumpido la estructura de su vecindario, y muchos pidieron una prohibición general de los alquileres sin hospedaje.

Los propietarios y operadores de alquiler, por otro lado, dijeron que las regulaciones más estrictas ejercen presión sobre su negocio y no abordan a los malos actores.

Al final, la votación de 4-2 se produjo a pesar de las objeciones tanto de los residentes que buscaban regulaciones más estrictas como de los operadores que querían el statu quo.

La reunión maratónica del jueves establece una discusión fundamental en julio, cuando se espera que el consejo considere las actualizaciones.

La concejal Victoria Fleming, cuyo Distrito 4 del noreste tiene una de las concentraciones más altas de alquileres en la ciudad, ha apoyado regulaciones más estrictas y dijo anteriormente que cree que los alquileres no alojados son un uso inapropiado de la tierra en los vecindarios residenciales.

Pero no ha habido un consenso claro durante las discusiones anteriores del consejo para una prohibición.

El límite propuesto para los alquileres no alojados significaría que los operadores que tienen más de una propiedad de este tipo perderían su derecho a operar el resto de esas propiedades una vez que expire el permiso actual. La ciudad estima que hay alrededor de dos docenas de operadores afectados.

La planificadora sénior Shari Meads dijo que limitar la cantidad de alquileres que una persona puede poseer reduciría potencialmente la concentración excesiva en ciertos vecindarios y permitiría que más personas participen en el negocio.

Los comisionados también apoyaron limitar el tipo de vivienda que se puede convertir en alquiler y agregar políticas relacionadas con la iluminación exterior, la basura y el reciclaje, la conservación del agua y la seguridad contra incendios.

También se incrementaron las multas por infracciones del código, en espera de la aprobación por parte del Concejo Municipal.

Pero las recomendaciones no representan los cambios radicales que algunos residentes esperaban y no aliviaron las restricciones sobre los alquileres no alojados como esperaban los operadores.

Los funcionarios de Santa Rosa aprobaron en octubre de 2021 un marco para que los alquileres a corto plazo operen en la ciudad que buscaba reducir los riesgos de seguridad contra incendios, preservar el stock de viviendas y proteger las características residenciales de los vecindarios. Las reglas rigen los límites de capacidad y ruido, los requisitos de estacionamiento, prohíben que los alquileres se utilicen para eventos y establecen requisitos de seguridad contra incendios.

Las reglas se actualizaron en agosto pasado para limitar la cantidad de alquileres en los que el dueño de la propiedad no vive en la casa a 198 para dar tiempo al personal para procesar una acumulación de solicitudes y trabajar en reglas más permanentes. Los operadores esperaban que el límite se levantara o aumentara después de que se modificaran las reglas.

Luego de un proceso de divulgación pública de meses, el personal identificó cambios más drásticos, como prohibir los alquileres sin hospedaje en zonas residenciales y abordar el límite de los alquileres sin hospedaje.

Pero finalmente no incorporaron esos cambios en la propuesta.

Meads dijo que los funcionarios no habían recibido instrucciones claras del consejo para reescribir las reglas y que existía la preocupación de que regulaciones más estrictas causaran que los alquileres existentes que operan de buena fe no cumplieran.

La audiencia preliminar es la primera vez que la Comisión de Planificación, que es nombrada por el consejo, aborda el tema candente.

Peterson, quien fue designado miembro de la comisión por el concejal Chris Rogers, dijo que permitir que los alquileres sin hospedaje continuaran operando en la ciudad fue un error.

Los comparó con una empresa comercial, que de otro modo no estaría permitida en áreas residenciales, y dijo que están poco regulados. Depende en gran medida de los operadores certificar que cumplen con los estándares de la ciudad y depende principalmente de los residentes vigilar los alquileres, dijo.

"No veo mucho valor en los alquileres no alojados en este momento", dijo.

Dijo que los alquileres no alojados eran inconsistentes con la zonificación residencial y el plan general de la ciudad y recomendó que se prohibieran.

Los comisionados, al oponerse a la prohibición general propuesta por Peterson de esos alquileres, dijeron que no creían que fuera su competencia recomendar una medida de tan largo alcance y que no había habido ninguna instrucción del consejo para hacerlo.

Su tarea era crear una política que ayude a administrar, no eliminar, los alquileres, dijeron.

"Hasta que escuchemos del consejo que quieren acabar con los alquileres a corto plazo sin hospedaje, sería difícil para mí hacer esa (recomendación)", dijo la presidenta Karen Weeks.

Peterson argumentó que la comisión tenía derecho a hacerlo y que lo habían hecho antes porque habían considerado planes de planificación a largo plazo.

Sanders, mientras tanto, propuso aumentar a tres el número de alquileres no alojados que una persona podría tener.

Dijo que limitarlo a una propiedad afectaría financieramente a aquellos que ya tienen múltiples alquileres.

"Decir que ahora no puedes hacer mañana esta actividad que podías hacer ayer, no me siento cómodo con eso", dijo. "No paralicemos a las personas que han estado contando con esto para sus jubilaciones, sus ingresos".

Sanders, quien se quedó corto en su intento de expulsar a Fleming de su escaño en el consejo en noviembre, fue designado posteriormente para la comisión por la vicealcaldesa Dianna MacDonald.

Rechazó las preocupaciones de que los alquileres a corto plazo impactan en el inventario de viviendas de la ciudad, y señaló que esos alquileres representan menos del 1% de las 70,000 viviendas de la ciudad. Dijo que no veía la diferencia entre tener varios alquileres a largo plazo y más de un alquiler vacacional.

El personal, los residentes y los operadores han reconocido que los nuevos pasos de cumplimiento han mejorado y que la ciudad se está moviendo en la dirección correcta, dijo Sanders.

Los comentarios parecían ser un cambio radical para Sanders, quien durante su campaña por el escaño del Distrito 4 dijo que no apoyaría ningún uso que perturbara a los vecindarios.

"Me opongo a cualquier cosa que interrumpa el disfrute tranquilo de la casa de uno. Esa es mi estrella polar", escribió en respuesta a un cuestionario de Press Democrat que preguntaba a los candidatos sobre la gobernanza y la aplicación de los alquileres vacacionales.

Peterson dijo que era escéptico sobre la preocupación expresada sobre las posibles consecuencias financieras de las regulaciones más estrictas sobre los operadores de alquiler.

"Estamos hablando de personas con al menos una casa y, a menudo, más de una casa en uno de los mercados inmobiliarios más caros del país", dijo, y agregó que los operadores podrían alquilar su casa por más de 30 días o vender la propiedad. .

Los residentes que se oponen a los alquileres a corto plazo dijeron que las regulaciones propuestas aún no abordan el impacto que han tenido en la ciudad.

Todos los alquileres, excepto cuatro, están en áreas zonificadas para uso residencial.

Erich Rail, residente de Fountaingrove, dijo que cuatro años después de mudarse a su casa, está rodeado de tres propiedades de alquiler.

Las casas tienen capacidad para hasta 30 inquilinos cada noche más 15 invitados durante el día y ha habido problemas con fiestas, música alta, gente estacionándose en su entrada y un flujo constante de tráfico durante toda la semana.

Hablando después de la reunión, Rail dijo que si bien los administradores de propiedades han hecho un trabajo bastante bueno al abordar sus preocupaciones, es una perturbación.

Pero más que eso, ha interrumpido el sentido de comunidad que esperaba encontrar cuando él y su esposa decidieron reconstruir su hogar después de que fuera destruido en el incendio de Tubbs en 2017, dijo.

"Hablamos de irnos y una de las decisiones más difíciles de nuestras vidas fue comprometernos y reconstruir y estábamos esperando algo mejor de lo que obtuvimos", dijo. “No conoces a tu vecino porque no tienes vecino, estás viviendo al lado de una empresa comercial”.

"Nos sentimos aislados, en un estado constante de ansiedad. Nunca se sabe cómo será el próximo invitado", dijo.

Reconoció que el problema no es exclusivo de Santa Rosa y, aunque sabe que hay buenos operadores, pidió cambios en la gobernanza que podrían ser beneficiosos tanto para los residentes como para los propietarios. Propuso la eliminación gradual de los alquileres no alojados durante varios años y el uso del impuesto generado por los alquileres para ayudar a que los propietarios de las propiedades se vean afectados por completo.

Los operadores de alquiler rechazaron gran parte de las críticas y dijeron que la mayoría de los alquileres se administraron de manera responsable, proporcionaron ingresos clave para los operadores y ayudaron a respaldar la economía turística del condado de Sonoma.

Los alquileres vacacionales registrados en la ciudad reportaron generar casi $1.1 millones en impuestos de alojamiento y más de $1.4 millones en evaluaciones de áreas de mejora comercial en 2022, según la ciudad.

Gary Lentz, que opera dos alquileres sin hospedaje en el este de Santa Rosa, dijo que perder los ingresos de uno si se impusiera el límite afectaría su capacidad para jubilarse.

Dijo que comenzó a alquilar su casa en 2015 como una forma de salvar su casa de una ejecución hipotecaria después de estar sin trabajo durante unos cinco años en la recesión. La mudanza ayudó a mantener a su familia y creó un colchón para que pueda jubilarse en unos años.

“No tengo una pensión. No tuve un 401K durante la mayor parte de mi vida laboral. Así es como estaba planeando llevar al resto de mis hijos a la universidad y jubilarme”, dijo. "Sería una dificultad".

La ciudad debería adoptar los operadores existentes e imponer el límite a los nuevos operadores, dijo.

Dijo que consideraría emprender acciones legales si se impusiera un límite y está en conversaciones con otros operadores sobre los próximos pasos.

"Creemos que tenemos derechos adquiridos", dijo.

Puede comunicarse con la escritora del personal Paulina Pineda al 707-521-5268 o [email protected]. En Twitter @paulinapineda22.

Un alquiler a corto plazo o alquiler vacacional es una propiedad que se alquila por menos de 30 días seguidos.

Las reglamentaciones existentes de Santa Rosa exigen que todos los alquileres vacacionales, incluidos los alquileres hospedados en los que el dueño de la propiedad vive en el lugar y los alquileres no hospedados donde el dueño de la propiedad no vive en el lugar, tengan un permiso. También deben obtener una licencia comercial de la ciudad y pagar alojamiento y otros impuestos.

Los alquileres deben ser propiedad de una persona o fideicomiso familiar y no pueden ser propiedad de una empresa, sociedad de responsabilidad limitada o corporación o grupo de propiedad fraccionada de seis o más propietarios.

Los alquileres alojados están permitidos en todos los distritos de zonificación de la ciudad y no hay límites sobre cuántos pueden existir en toda la ciudad o qué tan cerca pueden estar de otros alquileres.

El número de alquileres no alojados tiene un tope de 198 y los nuevos operadores que no estén protegidos por las normas aprobadas en 2021 no pueden operar a menos de 1000 pies de otro alquiler no alojado.

Todos los alquileres deben cumplir con los requisitos generales de operación que incluyen:

– Límites de ocupación: se permiten dos personas por habitación y no más de 10 personas pueden permanecer en un alquiler. Se permiten invitados durante el día entre las 8 am y las 9 pm y el número de invitados permitido no puede exceder la mitad del número máximo de inquilinos permitidos.

– Ruido: El horario de silencio es de 21:00 a 08:00 horas y está prohibido el sonido exterior amplificado.

– Grandes reuniones: Se prohíben las bodas, recepciones, eventos corporativos y fiestas.

– Estacionamiento: se requiere un espacio de estacionamiento fuera de la calle por dormitorio en la mayoría de los alquileres y los automóviles no deben desbordarse hacia la calle ni obstruir el acceso de emergencia.

– Seguridad: los alquileres deben estar equipados con un teléfono con batería de respaldo en caso de emergencia, un extintor de incendios, una lista de verificación de evacuación y un mapa y existen ciertas restricciones sobre las llamas al aire libre.

Bajo los cambios propuestosAdelantado por la Comisión de Planificación el jueves, la ciudad limitaría la cantidad de alquileres por propietario a un alquiler alojado y otro no alojado.

Se prohibiría a los operadores convertir viviendas con restricciones de ingresos, viviendas o dormitorios para estudiantes, viviendas para personas mayores y viviendas de transición o temporales en alquileres vacacionales para preservar viviendas para personas de bajos ingresos y viviendas para poblaciones vulnerables.

Los alquileres ya están prohibidos en los parques de casas móviles.

Las nuevas políticas prohibirían los alquileres en todas las unidades de vivienda accesorias (actualmente, están prohibidos en las unidades construidas después de 2018), pero los operadores con un permiso existente pueden solicitar la renovación de su permiso con algunas restricciones.

Los cambios más pequeños incluyen la adición de políticas relacionadas con la iluminación exterior, la basura y el reciclaje, la conservación del agua y el refuerzo de las políticas de seguridad relacionadas con los incendios al aire libre.

Santa Rosa, reportera de la ciudad de Rohnert Park

Las decisiones que toman los funcionarios electos locales tienen algunos de los mayores impactos cotidianos en los residentes, desde financiar inversiones en carreteras e infraestructura de agua hasta establecer políticas para abordar las necesidades de vivienda y la falta de vivienda. Como reportero de la ciudad, quiero hacer un seguimiento de esas decisiones y cómo afectan a la comunidad, al mismo tiempo que destaco las áreas que se están descuidando o que se pueden mejorar.